Ayodhya, India: Ram Surat Verma heeft spijt van zijn beslissing om zijn land in 2019 te verkopen.

Een boer in het dorp Takpura in het Ayodhya-district van de Noord-Indiase deelstaat Uttar Pradesh, ongeveer 155 km van Lucknow, de hoofdstad van de staat, ontving 25 miljoen roepies ($300.000) toen hij zijn perceel van 0,6 hectare verkocht. vier jaar geleden een stuk grond overgedragen aan een plaatselijke vastgoedhandelaar.

De 65-jarige gelooft dat hij minstens tien keer dat bedrag had kunnen krijgen als hij zijn beslissing tot nu toe had uitgesteld.

“Grond is hier duurder dan goud, en de prijzen stijgen sinds het vonnis voor de bouw van een Ram-tempel in 2019 door het Hooggerechtshof werd aangekondigd. Ik maakte de fout mijn land vóór het vonnis te verkopen. Als ik de grondtransactie had uitgesteld, had het mij een veel betere prijs kunnen opleveren dan wat ik toen had ontvangen”, vertelde Verma aan Al Jazeera.

Verma, wiens grondbezit zich op 7 km van de tempel bevindt, moet nog beslissen over de verkoop van zijn resterende 1,88 hectare grond. “De vastgoedmakelaars en klanten komen elke dag langs mijn huis en bieden mij lucratieve prijzen voor de grond, maar ik zal dezelfde fout niet nog een keer maken. Een uitstel zou mij zeker een hogere prijs opleveren”, zei hij.

Verma is niet de enige die een afwachtend beleid voert bij de verkoop van zijn land. Enkele duizenden boeren en grondbezitters in het Ayodhya-district en de aangrenzende gebieden doen hetzelfde en verwachten exponentiële prijzen voor hun land, waar enorm veel vraag naar is, voornamelijk om er commerciële eigendommen te bouwen.

De hausse in de vastgoedsector begon nadat het hoogste gerechtshof van India op 9 november 2019 in zijn vonnis uitspraak deed ten gunste van de bouw van een tempel voor de hindoegod Ram op het betwiste terrein van 1,12 hectare in Ayodhya. De rechtbank heeft ook 2 hectare grond toegewezen aan moslims in de buurt van Ayodhya om een ​​moskee te bouwen.

Het vonnis gaf een enhance aan de politieke en religieuze beweging die al tientallen jaren campagne voerde om een ​​tempel te bouwen op een plek waarvan veel hindoes geloven dat het de geboorteplaats van Ram was. Maar het ging ook open nieuwe zakelijke mogelijkheden voor ondernemers die investeringsmogelijkheden in Ayodhya begonnen aan te boren in afwachting van de miljoenen toeristen die naar verwachting de tempel zullen bezoeken na de inauguratie op maandag, door premier Narendra Modi.

Vinay Kumar Verma, 33, een vastgoeddealer in Ayodhya, vertelde Al Jazeera dat zijn telefoon de afgelopen zes maanden niet heeft stilgestaan, terwijl mensen informeerden naar de beschikbaarheid van grond voor het bouwen van inns.

“Vroeger kreeg ik elke maand één tot twee telefoontjes met de vraag om grond voor commercieel gebruik. Maar nu krijg ik hiervoor acht tot negen telefoontjes per dag”, zei hij.

Sommige van die oproepen komen van mensen in andere staten die geïnteresseerd zijn in het bouwen van inns en pensions om geld te verdienen aan de enorme toestroom van pelgrims die naar verwachting de heilige stad zullen bezoeken, waardoor de prijzen stijgen van 16 miljoen roepies ($190.000) per hectare grond. land in 2019 tot ongeveer 64 miljoen roepies ($770.000) nu.

“En toch zijn mensen bereid meer te betalen, omdat ze enorme rendementen verwachten na investeringen in commercieel vastgoed zoals inns en pensions”, zegt Verma. “De grond is hier zelfs vier tot vijf keer duurder dan die in de hoofdstad van de staat, Lucknow.”

De dagen voorafgaand aan de 22 januari wijding van de tempel hebben een explosie gezien in de vraag naar hotelkamers van bezoekende toeristen en pelgrims – wat de zakelijke logica ondersteunt van vastgoedbedrijven die meer inns in Ayodhya willen bouwen.

De meeste inns zijn volgeboekt en hebben de tarieven voor kamers verhoogd, zelfs als deze nog beschikbaar zijn na de lancering van de tempel.

Jitendra Pandey, 41, die de afgelopen twaalf jaar makelaar in Ayodhya is geweest, zei dat hij nog nooit zo’n stijging van de grondprijzen heeft meegemaakt. “De prijzen van commercieel onroerend goed zijn vier tot vijf keer gestegen vanwege de grote portemonnee van kopers die bereid zijn elke prijs voor de grond te betalen. Zelfs de prijzen van woningen zijn 2,5 keer zo hoog geworden. De commerciële tarieven zijn hoog omdat buitenstaanders niet geïnteresseerd zijn om zich hier te vestigen, maar veel van de zakelijke kansen willen benutten”, vertelde hij aan Al Jazeera.

Boeren, zei hij, zijn de belangrijkste begunstigden omdat ze niet alleen exorbitante prijzen voor de grond krijgen, maar sommige kopers ook rechtstreeks met hen in touch komen om de commissies van makelaars te vermijden.

Grote vastgoedbedrijven zijn ook ingestapt. Het in Mumbai gevestigde Home of Abhinandan Lodha (HOABL) heeft 25 acres (10 hectare) land verworven en is van plan 12 miljard roepies ($1,4 miljoen) in Ayodhya te investeren om een ​​zevensterren-enclave voor gemengd gebruik te ontwikkelen die luxe faciliteiten voor kopers zou huisvesten waaronder een zwembad, een fitnessruimte en feestzalen, naast andere voorzieningen.

Bollywood-superster Amitabh Bachchan heeft voor dit aanstaande challenge een stuk land van ongeveer 929 vierkante meter geboekt voor 145 miljoen roepies ($17,43 miljoen), volgens berichten in de lokale media.

HOABL reageerde niet op het verzoek van Al Jazeera om informatie over het nieuwe challenge.

De stad is ook getuige van een golf van modernisering, met sterrenhotels als de Park Inn van de Radisson Group, maar ook winkelcentra en showrooms van multinationale bedrijven die de afgelopen weken hun vestigingen hebben opgezet, waaronder Tanishq, de luxe juwelierszaak van Tata Group, die opende in december zijn showroom in de stad.

Een nieuwe gemeente

Het potentieel van realiseren Ayodhya Op weg om het spirituele centrum voor miljoenen hindoes wereldwijd te worden, heeft de deelstaatregering sinds 2020 569 hectare grond verworven om Navya Ayodhya, oftewel de nieuwe gemeente Ayodhya, aan de rand van de stad te bouwen.

Om Prakash Pandey, een uitvoerend ingenieur bij de Uttar Pradesh Housing and Improvement Board, vertelde Al Jazeera dat de totale gemeente verspreid zou zijn over 1.857 acres (751,5 hectare) land, waarvoor binnenkort nog eens 450 acres (182 hectare) van boeren zou worden verworven. .

“Het zou een milieuvriendelijke gemeente zijn met alle moderne faciliteiten en zowel woon- als commerciële complexen”, zei hij.

De deelstaatregering, zo voegde hij eraan toe, had het land gekocht van 1.200 boeren, waarvoor zij 67,6 miljoen roepies ($814.000) betaalde voor 1 hectare land. Dat, zei hij, was vier keer de cirkelrente of de minimale basisprijs van onroerend goed die door de deelstaatregering was vastgesteld.

De staat heeft daarbinnen land toegewezen aan de staten Uttarakhand en Gujarat, beide gerund door de BJP, om pensions te bouwen in de township, vertelde Pandey aan Al Jazeera.

“De hele township zal worden gebouwd voor een bedrag van 65 miljard roepies ($78,23 miljoen) en zal waarschijnlijk voltooid zijn in 2032 en de eerste fase zal waarschijnlijk klaar zijn in 2028 met een investering van 21,8 miljard roepies ($26,22 miljoen),” hij gezegd.

Ondanks de beweringen van de regering om vier keer de basisprijs van de grond te bieden, zijn boeren er nog steeds niet blij mee.

Jhapsi Yadav, 40, een boer en inwoner van het dorp Kallupurwa, wiens land in het voorgestelde townshipgebied valt, vertelde Al Jazeera dat de particuliere kopers bereid zijn veel meer te betalen dan het overheidstarief.

“De particuliere kopers zijn bereid land te kopen tegen zes tot zeven keer de cirkelprijs van de deelstaatregering, en zelfs meer als het land dicht bij de snelweg ligt. Maar we hebben geen andere keus dan het land te verkopen aan de deelstaatregering die voor de gemeente is uitgekozen. We zijn teleurgesteld, maar kunnen er niets aan doen.”

De astronomische stijging van de grondprijzen heeft zelfs de functionarissen van de Shri Ram Janmabhoomi Teerth Kshetra Belief, die verantwoordelijk is voor de bouw van de Ram-tempel, verbijsterd. “Het is werkelijk ondenkbaar dat de prijzen in zo’n korte periode zo hoog zijn gestegen.

De lokale boeren moeten voorzichtig zijn met grondtransacties en mogen de grond pas van de hand doen als ze er een goede prijs voor krijgen. Maar de investering zou mensen zeker helpen bij het lokaal genereren van levensonderhoud”, zegt Sharad Sharma, de mediafunctionaris die verantwoordelijk is voor de belief.

Beschuldigingen van inbreuk

Maar de omhoogschietende grondprijzen hebben ook geleid tot beschuldigingen van inbreuken door de moslimgemeenschap.

Md Azam Qadri, de voorzitter van de subcommissie (Ayodhya) van het Sunni Central Waqf-bestuur, zei dat meer dan 200 eigendommen van het Waqf-bestuur, waaronder begraafplaatsen, moskeeën en idgahs (plaatsen van openbaar gebed) al zijn aangetast door het land. maffia – makelaars die de afgelopen tien jaar naar het gebied zijn verhuisd – voor commerciële doeleinden, voornamelijk voor de bouw van pensions en inns.

“Er waren kleine gevallen van inbreuk op onze eigendommen, voornamelijk begraafplaatsen en Idgahs, sinds 1992 toen de Babri-moskee in Ayodhya werd gesloopt. Maar de inbreuken zijn de afgelopen vijf jaar toegenomen sinds het vonnis van het Hooggerechtshof dat de bouw van de tempel over het betwiste land toestond … voornamelijk door buitenstaanders die probeerden hier hun bedrijf te vestigen.’

Qadri zei dat hij een transient had geschreven aan hoge districtsfunctionarissen, eerste minister Yogi Adityanath en premier Modi, waarin hij over de kwestie klaagde en hun tussenkomst vroeg, maar er is nog geen actie ondernomen. “De eerste minister had strenge maatregelen tegen landrovers beloofd, maar de ambtenaren hebben niets in deze zaak gedaan.”

Vishal Singh, de vice-voorzitter van de Ayodhya Improvement Authority (ADA), zei dat hij hierover geen klachten heeft ontvangen.